Оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Баронин С. Пресняков В. В условиях современной нестабильной политической обстановки, кризиса на Украине, как важнейшего экономического партнера России, углубления мирового, энергетического и финансового кризисов роль земель сельскохозяйственного назначения, как определяющего фактора развития экономики, существенно возросла. По состоянию на год на территории России насчитывалось ,0 млн га земель сельскохозяйственного назначения, включая ,3 млн га сельскохозяйственных угодий, в том числе ,2 млн га пашни. В связи с присоединением Крыма и города Севастополя к Российской Федерации требуется внести серьезные коррективы в существующий картографический материал России с учетом добавления новых земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо провести оценку кадастровой стоимости земель, присоединенных к России.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Главная Контакты Карта сайта English version Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование. Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории — земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов.

Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться. Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки.

Оценка землельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, в первую очередь со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве. Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка пашня, пастбище и т.

Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик — рельефа, почвы, существующего водного режима. Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект. Например, пахотную землю можно использовать и для выпаса скота и как пашню, но второй вариант использования намного более эффективен в экономическом смысле, поэтому при оценке нужно исходить именно из этого варианта.

Для оценки показателей плодородности почвы на оцениваемом участке земли оценщики часто используют бонитировку почв, то есть сравнительную оценку плодородия почв при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия. При бонитировке почв принято выделять главные признаки, которые влияют на урожайность.

Такими признаками могут быть содержание гумуса в пашне, мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т. Процедура бонитировки почв достаточна сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель оценщики пользуются уже готовыми шкалами бонитировки.

После определения варианта использования земельного участка и плодородности его почвы, оценщик строит доходную модель сельскохозяйственного производства на этом участке. Эта модель учитывает все расходы собственника по организации сельскохозяйственного процесса, а также все его доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени например, за год.

К расходам в данном случае относятся расходы на сельскохозяйственную технику, оплату труда работников в том числе и собственника участка, если он самостоятельно обрабатывает землю , проценты за использование капитала, предпринимательская прибыль.

Положительная разница между доходами и расходами затем дисконтируется в текущие показатели стоимости и эта дисконтированная величина и будет являться рыночной стоимостью земельного участка. Описанный выше способ можно использовать для оценки рыночной стоимости земли при отсутствии хорошо развитого рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемой местности, что в современных условиях характерно для большинства районов нашей страны.

Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения

В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве. Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяй-ственных угодий являются: - природно-климатические условия, определяющие тип и ос-новные направления ведения сельскохозяйственного произ-водства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур; - тип землепользования, направление ведения сельскохозяйст-венного производства мясо-молочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т. Объекты оценки При определении стоимости земель сельскохозяйственного на-значения оцениваться могут: 1 собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его; 2 застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования; 3 сельскохозяйственный имущественный комплекс сельскохо-зяйственная недвижимости в состав которого входят сельскохозяй-ственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество; 4 земельные доли. Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества сельскохозяйственной недвижимости , а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов. Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Земли сельскохозяйственного назначения По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой посе-лений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Законодательная база Российской Федерации

Кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли - продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости здания и сооружения практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках. Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельхозкультур над уровнем общественно - необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей и земель.

Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения

Оценка стоимости земли сельскохозяйственного назначения Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения и объекты оценки В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве. Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий являются:! Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества сельскохозяйственной недвижимости , а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля г. Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков объектов оценки , которые сформированы или могут быть сформированы в соответствии с законодательством Далее - "земельные участки". Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя потенциального пользователя в течение определенного времени принцип полезности. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности принцип замещения. Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты принцип ожидания. Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату принцип изменения. Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов принцип внешнего влияния. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной принцип наиболее эффективного использования.

Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения и объекты оценки

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Оценка земли

Некоторые аспекты оценки земли сельскохозяйственного назначения Постановка проблемы Земля выступает в роли производительных сил, как основное средство производства, помимо ее ограниченности, уникальности, постоянство площади земельной территории при росте численности населения ведет к росту спроса на земельные участки. По этой причине цена на землю повышается Она физически не изнашивается в отличие от обычных средств производства, морально не стареет. Наоборот, при соответствующем отношении и улучшении ее потребительские качества возрастают, что еще больше усиливает тенденцию роста цен на земельные участки. А поскольку земельные участки обладают разной продуктивностью, то при всех равных условиях хозяйствования на земле предприятие, обрабатывающее более плодородный участок всегда получит дополнительный доход или земельную дифференциальную ренту. Развитие рыночных отношений ведет к появлению реальной потребности в оценке рыночной стоимости природных ресурсов и прав, связанных с их использованием. На данный момент рыночная трансформация сельского хозяйства не обеспечила эффективного развития отрасли.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Главная Контакты Карта сайта English version Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование. Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории — земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов. Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться. Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки. Оценка землельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, в первую очередь со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве. Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка пашня, пастбище и т. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик — рельефа, почвы, существующего водного режима.

Экономическая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения приобрела особое значение даже в условиях монопольной.

Оценка земель промышленности Оценка земель промышленности дает возможность проводить исследования перспектив последующего перепрофилирования производственных мощностей или перевода этих участков под другие потребности. Эти земли могут характеризоваться наличием развитой транспортной инфраструктуры, а также параметрами подведенных коммуникаций или наличием поблизости больших населенных пунктов. Оценка земель сельскохозяйственного назначения Имеет свою специфику. Для нее важными критериями будут показатели состава грунтов, их близость расположения к населенным пунктам или характеристики плодородия. Земля требует разрешительных документов, определяющих цели ее дальнейшего использования. Необходимые документы: Информация о заказчике паспортные данные или реквизиты организации Документы, подтверждающие право владения земельным участком Арендный договор в случае, если участок сдается в аренду Подробная информация о возведенных на земельном участке постройках Информация о существующих ограничениях Причина, из-за которой проводится оценка земельного участка План схема оцениваемого земельного участка Данные о земельном участке месторасположение, рельеф, площадь и т. Информация об используемых землях в ближайших окрестностях Информация о текущем использовании земли Земли, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности - это основная доля в земельном фонде РФ.

Заказать Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону. Среди различных видов оценочной экспертизы можно выделить такое востребованное направление, как оценка земель сельскохозяйственного назначения. Согласно установленным в РФ законодательным нормативам к категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, отведенные для сельскохозяйственных потребностей — пашни, пастбища, сенокосы, участки с многолетними насаждениями. Так же к этой категории относятся земли, отведенные под инженерные коммуникации и дороги для хозяйственных потребностей, замкнутые водоемы, земельные участки, на которых расположены здания или сооружения, возведенные для нужд сельскохозяйственного производства.